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08/19/2004

マンション投資の落とし穴

「マンションに投資しませんか?」、しょっちゅう職場に電話がかかってきます。先日も東京の色っぽい(声が)女性から電話がかかってきました。「パンフレットをお送りしますから読んでくださいね。またお電話しますから」。そういう時、役立ちそうなのが、FSBi 8月6日の「生活設計/投資する」。広告にうたわれている高利回りは魅力的、しかしそこには落とし穴が・・・。そもそも時間とともに資産価値が下落していくマンションとほとんどリスクのない預貯金を同じ土俵で比較することが無意味。しかも預貯金なら金融機関が破綻しても、一人あたり元本1000万円とその利息が保護されます。

広告の利回りは年間想定家賃収入を物件価格で割った値。実際は取得時の税金、引渡し時にまとめて支払う修繕積立金などの初期コスト、管理費、固定資産税等のランニングコストがかかります。物件1500万円、年間想定家賃収入75万円で利回りを計算しますと年間利回り5%(広告掲載値)、一方、初期コスト83万円、ランニングコスト20万円を織り込むと年間利回りは3.47%に下がります。家賃収入が下がればその影響も受けます。賃貸契約の更新打切りになったり、マンション会社が破綻すれば万事休す? もうひとつ、忘れてならないのが下落していくマンションの価値。10年後の売却価格が購入時の7割にすれば、年間利回りは0.63%まで激減します。そのうち建て替えの時期もやってきます。

リスクいっぱいのマンション投資、甘い話はそうそう転がっていませんね。

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08/16/2004

FSBi拡販にも役立つ?「コトラーのマーケティング論」

8月15日夜、上京したついでに恒例の小金井ミニオフ。今回は「FSBiと遊ぼう」のE、NにK氏、さらに同紙ともつながりのある某氏の4名。

台湾料理「龍」のユニークな料理の数々、おいしくいただきました。お店の方はKさんが得意の居酒屋レポートでいずれ詳しく紹介されるでしょうから、そちらにお任せするとして・・・Eさんが「龍」にこだわるのもわかるような気がします。あの台湾出身のお姉さんは親しみの持てる感じのいい女性ですね。

EさんからLinux ザウルス、wiki in Linux zaurus、中島らもさんの本、KMさんの著作「人材育成」等の紹介がありました。私からは読んだばかりの「コトラー入門」(日本実業出版社)の紹介。マーケッティングの神様、コトラー先生の著作をわかりやすく解説した本です。書店に行くとあまりにもたくさんの著作が並んでいます。どれを買っていいかわからず、結局すべてのエッセンスを取上げた上記本を買ったというわけ。いまやマーケッティングの教科書はほとんどコトラーの理論なんですね。「FSBiの読者を増やすにも役立ちますよ」と言ったせいか、帰りの電車で某氏が「買って読もう」。

「新規顧客を吸引させるコストは既存顧客を満足させるコストの5倍、満足させることに失敗して失ってしまった既存顧客から得ていたのと同程度の利益を新規顧客から獲得するには16倍のコストがかかる」という記述には、なるほど・・・。今月末、最初の予約購読期間6ヵ月が切れるFSBiを継続する購読者は何割になるでしょうか?
ところで「FSBiであそぼう」を立ち上げているE、Nの2人は、コトラーの「顧客ロイヤルティのピラミッド」でいえば、どこに相当するのでしょう? 購買期待者→見込み客→はじめての購買者→リピーター→クライアント→メンバー→鼓吹者→パートナー?・・・パートナーかもね、でも言うべきことは言う厳しい批評者でもありますからどうでしょう。

きのうのオフで下記項目が具体化?しそう。こういうちょっとした集まりがきっかけになって、今後の知的生産活動へと発展すればすばらしいですね。

・WEB環境改善への協力 → 発展?
・レポートをまとめて単行本化できないか?

Eさんは、某研修を終えて暇になったのかと思えば、さらに上級コースに進学だそうで、あいかわらず勉学への意欲は衰えていませんねえ、感心。

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