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08/19/2004

マンション投資の落とし穴

「マンションに投資しませんか?」、しょっちゅう職場に電話がかかってきます。先日も東京の色っぽい(声が)女性から電話がかかってきました。「パンフレットをお送りしますから読んでくださいね。またお電話しますから」。そういう時、役立ちそうなのが、FSBi 8月6日の「生活設計/投資する」。広告にうたわれている高利回りは魅力的、しかしそこには落とし穴が・・・。そもそも時間とともに資産価値が下落していくマンションとほとんどリスクのない預貯金を同じ土俵で比較することが無意味。しかも預貯金なら金融機関が破綻しても、一人あたり元本1000万円とその利息が保護されます。

広告の利回りは年間想定家賃収入を物件価格で割った値。実際は取得時の税金、引渡し時にまとめて支払う修繕積立金などの初期コスト、管理費、固定資産税等のランニングコストがかかります。物件1500万円、年間想定家賃収入75万円で利回りを計算しますと年間利回り5%(広告掲載値)、一方、初期コスト83万円、ランニングコスト20万円を織り込むと年間利回りは3.47%に下がります。家賃収入が下がればその影響も受けます。賃貸契約の更新打切りになったり、マンション会社が破綻すれば万事休す? もうひとつ、忘れてならないのが下落していくマンションの価値。10年後の売却価格が購入時の7割にすれば、年間利回りは0.63%まで激減します。そのうち建て替えの時期もやってきます。

リスクいっぱいのマンション投資、甘い話はそうそう転がっていませんね。

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